靖江叠墅业主因庭院反目！上叠状告下叠被驳回，法官这...

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在靖江某小区，一场围绕叠墅一层北面小院使用权的纠纷，让原本和睦的上下叠邻居彻底闹僵，甚至闹上了法庭。上叠业主满心委屈，下叠业主一家据理力争，这场邻里矛盾的背后，究竟谁对谁错？法院的最终判决，又给大家带来了哪些启示？

01邻里反目：一场因 “小院归属” 引发的矛盾
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靖江市民毛先生是小区某栋叠墅的上叠业主，自打入住后，北面小院的归属问题就成了他的一块心病。“买房时，销售明明说这北面小院是专属我们上叠业主的，图纸上都标着‘上叠庭院’呢！” 毛先生越想越气，收房时小院还是开放式的，可没过多久，和他同一栋楼的下叠业主小胡一家就把绿篱换成了围栏，连大门都装上了，彻底成了“私家领地”。

这一来，毛先生想在小院放点东西、维修空调都得看小胡一家的脸色，这让他十分不满。等他找楼下理论，对方却说：“购房合同写得明明白白，这院子归下叠用，我们房价可比你家贵了三十多万，就含着这院子的钱！”

双方各执一词，互不相让，从最初的点头之交变成了见面不说话的 “陌生人”。多次沟通无果后，毛先生忍无可忍，一纸诉状将小胡一家告到了法院，要求楼下拆了大门，或者至少给把钥匙，让自己也能用上这院子。

02庭审交锋：证据对决，小院归属成焦点

庭审现场，双方都拿出了 “硬证据”，为争夺小院使用权展开了激烈交锋。

毛先生拿出当初的户型图，指着“上叠庭院”的标注说：“你看，这还能有假？”

面对毛先生的证据，小胡一家也毫不示弱，当场掏出了《商品房买卖合同》及补充协议，指着其中加粗的条款反驳道：“‘一楼北面小院按坐落区域归对应业主专有使用’，白纸黑字写得清清楚楚！”

经法官审理查明，该一楼北面庭院属于专有建筑物以外的其他空地，在最初规划中并未明确专属于哪一户业主。从物理空间来看，小院四至清晰，南面与小胡家外墙相连，紧邻小胡家的卫生间和厨房，西面与该栋楼的单元进户门厅及楼梯间外墙相接，东面和北面在交付时用绿篱围合，与小区公共道路隔开，且小院的出入口位于单元进户门厅内。

03法院判决：共有前提下，下叠享有专有使用权
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结合双方提交的证据以及调查情况，法院给出了明确判决。

法院认为，从法律规定和物理空间属性来看，案涉北面庭院应属于毛先生和小胡所在单元楼的四户业主共有，业主们共同享有共有和共同管理的权利。

但关键在于，开发商与该栋楼全体业主签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定 “一楼小院根据其坐落区域归对应业主（案涉小院对应业主为小胡）专有使用”，因其他业主放弃了相应权利，开发商对此在房价中给予了折扣体现 —— 这一点也得到了印证，毛先生家的购房价格确实比小胡家低了不少。

法院指出，补充协议的约定不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。该约定相当于业主们就共有的北面庭院专有使用作出了一致的处分约定，同时，法院调取的规划图、开发商及物业公司的陈述，还有样板间照片、微信聊天记录等证据。

最终，法院认定一楼北面庭院由该栋楼全体业主共有，但小胡家享有专有使用权。而专有使用权意味着具有排他性，因此毛先生主张小胡家妨碍其正常使用北面小院，缺乏事实和法律依据，法院依法驳回了毛先生的诉讼请求。

不过，法官也对小胡一家作出了提醒：“专有使用并不等于可以为所欲为，相邻双方应当本着方便生活、公平合理的原则妥善处理相邻关系。考虑到上叠业主安装的空调外机及地下室采光井均在案涉庭院内，所以小胡一家在使用小院时，不得有妨碍上叠业主维修空调外机、遮挡地下室采光井的行为。”

04法官释法：业主可自主处分共有部分，邻里相处需互谅互让
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针对这起案件，法官也进行了法律科普。建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，可以自主决定、处分共有部分的使用。本案中，补充协议对庭院使用权的分配明确且已实际履行，体现了“物尽其用”的原则。

同时，法官也呼吁，邻邻里之间应秉持团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，共同维护和谐的社区环境。

这场庭院使用权纠纷虽已落下帷幕，但它也给广大业主提了个醒：购房时一定要仔细研读合同条款，明确各项权益归属；日常生活中，邻里相处更要相互理解、彼此体谅，这样才能让社区成为温暖的家园。